주택구입이나 재융자를 고려 할때에 가장 먼저 생각하는거는 내 수입과, 융자 금액이다. 수입은 W2 인컴을 받은것과, 자영업, 파트타임, 학교 졸업후 그리고 가족 비지니스에서 일 하는것 등에 따라서 계산법이 틀리다. 융자는 다운페이와, 융자 금액, 주택세금 그리고 콘도 일 경우에는 콘도 maintenance fee 그리고 현 지출에 따라 매입 가격이나 융자 금액이 틀려질수 있다. 아래에 기본적으로 알아야 하는 직장에 관한 수입 내용이다. 주택융자를 고려 한다면 미리 전문가와 상의후 계획을 세우고 준비하는것을 권장한다.
1. 졸업후 – 학교를 full time 으로 다니고 학교 졸업후에 직장을 구한다면, 현재 직장의 offer letter 혹은 contract 이 필요하며, 현 인컴을 사용해서 집을 구매 할수가 있다. 학교를 다닌것에 대한 증명으로 졸업장, 성적증명서를 제출해서 매 학기마다 12 크래딧을 수령해야 만이 full time 학생을 직업으로 인정 하기때문이다. 졸업이후에 직장을 여러번 바꿔도 괜찮다. 하지만 긴 기간 1달 이상 직장 없이 아니면 파트타임을 한면서 1년 혹은 2년동안 직장을 제데로 못 구하고 있다가 최근에 새로운 직장을 구했다면 그동안의 직장을 인정을 해주나, 전 직장의 기간에 따라서 현재 받는 인컴계산 틀려진다. 학교 졸업후에 집 매입을 많이 고려해서 연락이 오는데, 현 인컴에 따라서 주택 첫 구입자의 혜택, 즉 적은 다운페이와, 낮은 모게기보험 그리고 감정비용 크레딧을 받을수 있기도 하다.
2. W2 – 매번 직장에서 1주 혹은 2 주 아니면 한달에 2번정도로 페이를 받을때에, 페이롤 세금을 내면 일년 정산시에 W2를 받고 세금 보고를 한다. 이때에는 1년 (Full time으로 일 한지 5년 이상일 경우) 혹은 2년의 세금보고서 (5년 미만의 직장생활일 겨우와 정부 융자 일때) W2 가 필요하다. 현재 받고 있는 최근30일의 페이스텁이 융자 신청시 사용할수 있는 인컴이다. 만약 융자 신청시에 수입이 오르거나 promotion 이 될경우에는 새로운 인컴을 적용 할수가 있다. 회사 소유의 25% 미만 일 경우에 매해 W2를 받는다면 이또한 자영업자가 아니라 직장을 다니는 것으로 간주해서 현재의 인컴을 사용 할수가 있다. 또한 직장 확인 만 으로도 가능한 융자 상품도 있다.
3. 파트타임 과 오버타임 – 학생이나 아니면 제 2 직장으로 파트타임을 할 경우에는 2년 이상 같은 직종에서 일을 해야 만 인컴을 인정 받는다. 이때에 어떤식으로 페이를 받느냐에 따라 계산 방벙이 틀리지만 2년 받은 인컴이 거의 같을경우 은행에서 인정을 해 준다. 만약 파트타임 혹은 오버타임을 2년 연속으로 받지 않았을경우는 현재 받는 것의 50%만 인정을 해 준다. 만약 5년동안 전 직장에서 오버타임을 $20,000 씩 계속 받았다고 하더라도, 현재 새로운 직장을 6개월 아니 1년전에 바꾸고 오버타임을 받는다고 할때에는 인컴으로 인정을 못해준다. 이는 같은 직장에서의 인컴이 아니기 때문에 직장의 경력과 회사 오퍼편지에 의한 금액만을 인정 할수가 있다.
4. 자영업자 – 자영업자는 여러 방법으로 인컴 계산이 틀린데, 총 수입에서 인컴으로 받는경우, 이외에 따로 페이롤을 받는경우 등이 있다. 같은 자영업자라 하더라도 회사 설립에 따라서 세금보고서가 틀려지며 은행에서의 계산법도 틀리다. 자영업자의 혜택은 세금보고 없이 은행 스탯먼, 혹은 회계사의 편지로도 융자 가 가능할수 있다.
